HOJA INFORMATIVA: Un mejor negocio para la clase media: Vivienda

LA CASA BLANCA

Oficina de Secretaría de Prensa

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6 de agosto de 2013

HOJA INFORMATIVA: Un mejor negocio para la clase media: Vivienda

Cuando el Presidente Obama asumió el cargo, nuestro mercado inmobiliario estaba en caída libre, haciendo que muchas familias se sintieran atrapadas y nerviosas con respecto a sus hipotecas.  El presidente tomó acción inmediata para estabilizar nuestro mercado inmobiliario y proteger a la clase media.  Estas medidas ayudaron a millones de familias de la clase media a permanecer en sus hogares, ahorrar dinero en sus hipotecas y cambiar la situación de sus comunidades.

Trabajando juntos, necesitamos crear un sistema más duradero y justo que promueva el sueño americano de ser propietario de su vivienda, y a la vez, evitar la pesadilla de otra crisis.  Hoy en día, nuestro mercado inmobiliario se está recuperando.  El valor de los hogares está subiendo, los embargos hipotecarios esta en el nivel más bajo desde 2006, la venta de viviendas se ha incrementado en tasas de dos cifras y las familias americanas están en camino a adquirir más de 5 millones de viviendas este año.  En parte debido a fuertes regulaciones impuestas por el Presidente Obama que le pusieron las riendas a las prácticas más irresponsables de la crisis de vivienda, los americanos responsables pueden sentirse más confiados y seguros cuando solicitan préstamos para comprar su vivienda.  Pero el trabajo no ha concluido y devolver la seguridad a la compra de vivienda es una de las principales prioridades económicas del Presidente.

En su discurso de hoy, el Presidente expuso sus ideas para ayudar a los propietarios de vivienda responsables a refinanciar, reducir los trámites burocráticos, incrementar el valor de las viviendas arreglado nuestro sistema de inmigración resquebrajado, para ayudar a reconstruir las comunidades más afectadas y para garantizar que aquellos alquilan vivienda tengan opciones decentes y asequibles.  El Presidente también puntualizó que no es aceptable regresar al mismo sistema de vivienda de auge y depresión que originó la crisis financiera.  Necesitamos una base solida para la financiación de la compra de vivienda, con un rol más importante para el sector privado, donde los contribuyentes no estén en apuros a consecuencia del comportamiento irresponsable o las malas decisiones de las instituciones financieras y, finalmente, poner fin a una era en la que Fannie Mae y Freddie Mac podían esperar un rescate financiero por su comportamiento temerario en busca de ganancias.  Estas soluciones bipartidistas ayudarán a optimar las mejoras que hemos logrado en los últimos cuatro años, y juntos podemos hacer que la compra del hogar sea un símbolo de responsabilidad y una fuente de seguridad para las generaciones venideras.

UN MEJOR NEGOCIO PARA LOS PROPIETARIOS DE VIVIENDAS DE CLASE MEDIA RESPONSABLES

Hay varias medidas adicionales—entre ellas, propuestas legislativas—que podrían contribuir de inmediato a fortalecer, aun más, el mercado inmobiliario y garantizar que la clase media pueda conseguir hipotecas asequibles, refinanciar sus préstamos a las tasas reducidas de ahora e incrementar el patrimonio de la vivienda a la vez que se garantiza que ninguna comunidad ni propietario de casa se queda atrás en la recuperación del mercado de la vivienda.

·         Ayudar a las familias responsables a ahorrar $3,000 al año refinanciando mientras las hipotecarias aun están bajas: El Presidente Obama ha fijado el objetivo de eliminar todas las barreras a la refinanciación para prestatarios responsables.  La administración trabajó con reguladores de vivienda para implementar cambios clave al programa de refinanciación del gobierno (HARP, por sus siglas en inglés) que casi triplicó el número de familias que recibieron refinanciaciones de 400,000 en 2011 a 1.1 millones en 2012, llevando el total del programa HARP a más de 2.6 millones.  Para completar la tarea de proveer opciones de refinanciación a todos los prestatarios responsables, el Presidente ha propuesto los siguientes tres pasos:

o    Agilizar la refinanciación para prestatarios con hipotecas aseguradas por el gobierno.

o    Eximir los costos de cierre a los prestatarios que refinancian a préstamos de menor plazo para poder elevar el patrimonio neto de sus hogares.

o    Ampliar la elegibilidad para la refinanciación a muchos cientos de miles de prestatarios elegibles que no tienen hipotecas respaldadas por el gobierno, creando programas especiales a través de la Administración Federal de Viviendas (FHA) o Fannie Mae y Freddie Mac.

Estos pasos podrían ayudar a una familia normal a ahorrar $3,000 o más por año.

·         Reducir la burocracia para que familias responsables puedan obtener una hipoteca: Todavía hay millones de familias con perfiles de crédito lo suficientemente sólidos como para poder obtener una hipoteca, pero a  las que se les niegan los préstamos.  De acuerdo con la Reserva Federal, de 2007 a 2012, los préstamos hipotecarios a prestatarios con el puntaje de crédito por encima de 780 cayó en una tercera parte, mientras que los préstamos a prestatarios con el puntaje de crédito entre 620 y 680 cayó en casi el 90%. A muchos de estos prestatarios, se les niega un préstamo porque los prestamistas no tienen claras las reglas para hacer préstamos y se están protegiendo prestando exclusivamente a los que tienen el mejor crédito.  La administración sigue trabajando con reguladores de vivienda y las partes interesadas en enfoques razonables para aclarar las regulaciones y reducir la superposición de regulaciones, para poder ampliar el acceso al crédito para las familias que califican.  La regla de Hipoteca Calificada (QM, por sus siglas en inglés) del CFPB recientemente finalizada es un paso importante para proveer certeza a la vez que se protege a los consumidores.  El FHA es finalizando su propia regla QM para alinearse con el CFPB y asegurar el acceso a una amplia gama de prestatarios responsables a los que la entidad ha servido a lo largo del tiempo.  En otros casos, el desempleo temporal u otras dificultades que los prestatarios han superado siguen impidiendo la obtención de una hipoteca, incluso cuando estos prestatarios pueden tener historiales de pago sólidos y han conseguido recuperarse. En el futuro:

o    Los reguladores deben implementar reglas relacionadas con las hipotecas de una manera que fomenten la claridad y certeza que conlleva al amplio acceso al crédito  y a la vez un sistema seguro y sólido.

o    Tenemos que establecer reglas más seguras y claras para cuándo es que el gobierno rescindirá sus garantías, para darles a los prestamistas mayor claridad y alentar más préstamos a prestatarios solventes.  HUD está trabajando para actualizar sus reglas en este sentido y trabajará con el FHFA y otras entidades federales para establecer un marco común para las garantías del gobierno por todo el mercado.

o    El FHA también está trabajando en ofrecer flexibilidad adicional para los préstamos a través de una iniciativa llamada “Vuelta al Trabajo”, que asegurará que los prestatarios solventes que han vuelto al trabajo y tienen recientes historiales de pago sólidos no son excluidos injustamente del acceso a los prestamos FHA, mientras lo hagan de una manera responsable que proteja al Fondo Mutuo de Seguros Hipotecarios (FIMM, por sus siglas en inglés).

·         Arreglar nuestro sistema de inmigración resquebrajado para incrementar el valor de las hogares: Además de crecer el PIB, la reforma de inmigración con sentido común aprobada por el Congreso de los Estados Unidos incrementaría substancialmente el valor de las viviendas.  Entre 2000 y 2010, los inmigrantes representaron casi el 40% de los propietarios de vivienda nueva en todo el país.  Los inmigrantes representan más del 80% del crecimiento de propietarios de vivienda en California y más de las dos terceras partes del crecimiento de propietarios de vivienda en Nueva York durante la última década.  En otros lugares como Georgia y Carolina del Norte, representan entre un cuarto y un tercio del crecimiento en propietarios de vivienda.

·         Ayudar a las comunidades más afectadas a reconstruirse: Aunque el mercado inmobiliario ha visto un cambio, la recuperación ha sido dispareja en todos lados.  De hecho,  cinco estados (Nevada, Florida, Minnesota, Arizona y Georgia) representan el 33% del total de los patrimonios netos negativos en los Estados Unidos y en 25 estados, el 15% o más del total de las hipotecas tiene patrimonios netos negativos.  En estas comunidades que han sido más afectadas por la crisis de embargos hipotecarios, el peso de las propiedades desocupadas y embargadas seguirá deteniendo el crecimiento y haciendo bajar el precio de las viviendas si no se provee intervención adicional.  Para abordar este problema, el Presidente extendió el Programa de Estabilización de Vecindarios (NSP, por sus siglas en español), el cual ha suministrado $7 mil millones a miles de comunidades a lo largo de los 50 estados para renovar propiedades desocupadas en las áreas asechadas por el embargo hipotecario y el abandono.  Pero aún queda mucho trabajo por hacer.  Por eso el Presidente Obama:

o    Propuso $15 mil millones para el Proyecto de Reconstrucción en la Ley de Trabajos Estadounidenses para ayudar a las comunidades más afectadas a hacer un cambio hacia la recuperación, poniendo a sus trabajadores de construcción de vuelta en el trabajo renovando, y en algunos casos, demoliendo casas desocupadas y deterioradas, creando trabajos y mejorando las comunidades.

o    Está trabajando con los estados para que hagan uso de los Fondos para las Áreas más Afectadas (HHF, por sus siglas en inglés) con el propósito de eliminar el deterioro para evitar el surgimiento de más embargos hipotecarios y ayudar a cambiar el rumbo de las regiones en peligro.  La Administración trabajó con el estado de Michigan, que recientemente anunció planes para utilizar $100 millones de su fondo HHF existente asignado para la demolición y reverdización de propiedades deterioradas – con una buena cantidad dedicada a Detroit.  La Administración también está trabajando con el estado de Ohio para que usen su fondo HHF para implementar un programa similar de eliminación del deterioro.  En lo sucesivo, la Administración explorará oportunidades para trabajar con otros estados con fondos HHF, con la posibilidad de ayudar a que cientos de comunidades se restablezcan..

o    Introdujo el  Programa de Estabilización de Bienes en Peligro (DASP, por sus siglas en inglés) con el propósito de asociarse con las comunidades locales para encontrar nuevas soluciones para miles de préstamos FHA en estado de incumplimiento.  Estas soluciones ayudarán a los prestatarios que están luchando por permanecer en sus hogares y se asegurarán de que sus hogares se conviertan en activos en sus comunidades, no un deterioro que reduce el valor de las casas de sus vecinos.

·         Crear y conservar viviendas de alquiler asequibles: Aunque el mercado de la compra de la vivienda se está recuperando, los rentistas de clase media y pobres enfrentan cargas de costeabilidad sin precedentes.  Cada dos años,  HUD expide un informe que mide la escala de problemas de vivienda críticos a los que se enfrentan los rentistas que no reciben asistencia.  Con base en datos de la Encuesta de Vivienda Estadounidense de 2011, estas “Necesidades de Vivienda de Peor Situación” creció a 8.5 millones de familias, un incremento del 19 por ciento de la cifra récord anterior en 2009 (7.1 millones de familias) y un aumento impresionante  del 43.5 por ciento desde 2007.  El informe de HUD halla que las necesidades de vivienda  trascienden todas las regiones del país; todos los grupos raciales y étnicos; las ciudades, los suburbios y las zonas rurales; y varios tipos de hogares, entre ellos, familias con niños, ciudadanos de la tercera edad y personas con discapacidad.  Para combatir estos desafíos, la Administración Obama:

o   Urge al Congreso a aprobar un presupuesto bipartidista que invierta en viviendas de alquiler decentes y que construya nuestra infraestructura de transporte

o   Apoya la provisión de incentivos como el Crédito Tributario de Vivienda de Bajos Ingresos (LIHTC, por sus siglas en inglés) y Crédito Tributario del Mercado Nuevo (NMTC, por sus siglas en inglés) y le hace un llamado al Congreso para que continúe proveyendo fondos a estas prioridades.

o   Creó la Demostración de Asistencia para el Alquiler (RAD, por sus siglas en inglés) y otras herramientas para preservar la vivienda de alquiler asequible para las familias y las personas de la tercera edad. RAD, que se lanzó hace un año, ya está salvando a casi 18,000 unidades de vivienda que sin costo algunos para los contribuyentes mediante la generación de casi $800 millones en inversión del sector privado que apoyará alrededor de 10,000 puestos de trabajo locales.  Trabajaremos con el Congreso y nuestros socios en los gobiernos estatales y locales para ampliar estas herramientas a más comunidades por todo el país.

o   Lanzó la iniciativa Zonas de Promesa para asociarse con comunidades duramente perjudicadas, con tasas altas de pobreza para construir viviendas asequibles, crear puestos de trabajo, apalancar inversión privada, aumentar la actividad económica, enriquecer oportunidades educativas y mejorar la seguridad  pública.  El programa Barrios de Elección de HUD, un programa de subvenciones altamente competitivo que atrae ocho dólares de fondos privados y de otro tipo por cada dólar federal invertido, es un cimiento clave para Zonas de Promesa y se basa en dos décadas de innovación bipartidista que ha desarrollado casi 100,000 unidades de vivienda para ingresos mixtos en 260 comunidades.

o   Anunció Apertura de Puertas, el primer plan estratégico federal de la historia para prevenir y acabar con la indigencia en 2010.  El plan, que reúne y organiza a 19 entidades federales en asociación con socios comunitarios estatales y locales, realiza un compromiso histórico para terminar la indigencia de los veteranos de guerra y crónica para el año 2015, acabando con la indigencia de las familias, los jóvenes y los niños para 2020 y estableciendo un vía para erradicar todo tipo de indigencia en los Estados Unidos.  A pesar de avances alentadores y significativos para reducir la indigencia de veteranos de guerra y crónica desde que el Presidente tomó el poder, para que el Plan sea exitoso, el Congreso debe aumentar las inversiones perspicaces y comprobadas en la vivienda de alquiler que no solamente mantenga a nuestros ciudadanos fuera de las calles sino que ahorre al contribuyente dinero que actualmente se usa en la provisión de servicios de atención de salud de emergencia y atención institucional.

·         Reducir las barreras locales contra el desarrollo de la vivienda: En muchas regiones productivas – en las que las empresas van en masa a hacer negocios – es más difícil que encuentren trabajadores porque a esos trabajadores les es más difícil aun encontrar vivienda.  En algunos casos, esta dificultad no se debe a la falta de urbanistas deseosos de invertir o trabajadores de construcción que quieren regresar a trabajar – se debe a que las localidades no se han dedicado a reformar reglas anticuadas y antiguas sobre el desarrollo de vivienda.  Las barreras demasiado pesadas para la urbanización de nuevas viviendas reduce la capacidad de la oferta de vivienda responder a la demanda y crean mayores costos de vivienda para las familias trabajadoras.  En las comunidades con mayores reglas, los retrasos para la aprobación de desarrollo tardan un promedio de 10 meses y medio, en comparación con los poco más de tres meses que tardan en las comunidades menos reguladas.  Para resolver estos desafíos, coaliciones de negocios tales como el Grupo de Liderazgo del Valle de Silicón [Silicon Valley Leadership Group] y el Club Comercial de Chicago [Chicago Commercial Club] se han asociado con políticos locales de crear políticas locales para modernizar sus políticas de desarrollo de vivienda y para asegurar que sus empleados puedan encontrar vivienda.

Principios Fundamentales para la Reforma del Financiamiento Duradero y Justo de la Vivienda (GSE, por sus siglas en inglés)

A.      Nuevo sistema de financiamiento de la vivienda para familias de clase media y estabilidad económica: Hoy, el Presidente dejo claro que es hora de pasar la página de la era de las burbujas inmobiliarias y rescates financieros por parte de los contribuyentes y crear un sistema de financiamiento inmobiliario nuevo que provea la propiedad de la vivienda segura para las familias de clase media responsables.  El plan del Presidente se fundamenta en cuatro principios nucleares para la reforma: poner primero el capital privado, acabar con el modelo de negocio fallido de Fannie/Freddie y proteger a los contribuyentes, asegurando el amplio acceso a las tasas de hipoteca fijas por 30 años en buenos tiempos y en malos tiempos y preservando el sueño americano de la propiedad de la vivienda asequible para todos los prestatarios que califican en todas las comunidades a la vez que se garanticen que las opciones de alquiler sostenibles queden ampliamente disponibles.  El Presidente está listo para trabajar con los miembros del Congreso de ambos partidos, para promulgar legislación de financiación inmobiliaria con sentido común, basada en estos principios básicos.

1.       Poner el capital privado en el centro del sistema de financiamiento de la vivienda.  El sistema financiero de la vivienda actual, en el que el gobierno garantiza más del 80% de todas las hipotecas a través de Fannie Mae y Freddie Mac y FHA, no es sostenible.  Un sistema reformado debe tener una función limitada del gobierno, alentar  un retorno del capital privado y colocar el riesgo y las recompensas asociadas con los préstamos hipotecarios en las manos de actores privados, no de los contribuyentes.

2.       Acabar con el modelo fallido de negocios de Fannie Mae y Freddie Mac de modo que los contribuyentes nunca más estén en apuros por malos préstamos y rescates financieros. Fannie Mae y Freddie Mac deben reducirse a través de una transición responsable y el papel del gobierno durante los tiempos normales no debe ser más grande que el necesario para lograr los principios establecidos aquí.  Una de las fallas del modelo antiguo de Fannie Mae y Freddie Mac es que los accionistas y los gerentes de alto rango se beneficiaron de las garantías implícitas mientras que los contribuyentes estaban en apuros.  Debemos de poner fin a Fannie Mae y Freddie Mac y de aquí en adelante:

o    Se debe eliminar el capital privado antes de que el gobierno pague las garantías catastróficas provistas a través del reaseguramiento de los préstamos del mercado privado por parte del gobierno.

o    El capital privado debe llevar la mayoría sustancial de las pérdidas y terminaremos con los rescates financieros de los contribuyentes de una vez por todas.

o    La función del gobierno debe ser transparente y explícita, en la que sus obligaciones y responsabilidades se indiquen de manera clara.

o    El gobierno debe recabar primas explícitas y actuariales justas por la garantía catastrófica que provee.

o    Un regulador independiente debe ser lo suficientemente sólido como para implementar y hacer cumplir las reglas de manera congruente con estos principios.

3.       Asegurar acceso amplio a hipotecas seguras y responsables como la hipoteca de tasa fija a 30 años en buenos y malos tiempos económicos.  El amplio acceso al crédito hipotecario para prestatarios cualificados en todas las comunidades debiera ser un objetivo de la política integral de la reforma del financiamiento inmobiliario, congruente con las reglas hipotecarias y las normas de capital que promueven  seguridad y solidez.

o   La reforma debe incluir un compromiso para garantizar la confianza de los inversionistas de largo plazo en valores respaldados por hipotecas para asegurar la continuación de la hipoteca a 30 años en buenos y malos tiempos.  La posesión de la vivienda sigue siendo la manera principal en la cual la mayoría de las familias trabajadoras de clase media crean riqueza a largo plazo y provee una base para el crecimiento económico ampliamente compartido.  El acceso constante a productos hipotecarios estandarizados seguros, durante buenos y malos tiempos, facilita el crecimiento y la movilidad.

o   Los préstamos hipotecarios en el sistema reformado debieran reflejar un mercado competitivo con un campo de juego equilibrado para todos los prestatarios cualificados y participantes en el mercado.  A los bancos comunitarios se les debe garantizar el mismo acceso a los mercados de capital que los bancos grandes.

o   Es necesario tener innovación responsable y amistosa con el prestatario en el mercado hipotecario tanto para reducir los costos como para crear productos que satisfacen las necesidades de los consumidores.  Los propietarios de sus viviendas a menudo pagan costos repetidos al financiar sus hipotecas, muchos de los cuales se pueden eliminar a través de la tecnología y soluciones creativas nuevas.  Nuevos enfoques pueden reducir las barreras contra la posesión de la vivienda y ayudar a las familias a quedarse con sus hogares durante tiempos de recesión económica.   

4.       Apoyar la asequibilidad y el acceso a la propiedad de la vivienda para los compradores de primera vez dignos de crédito y el acceso a la vivienda de alquiler asequible para las familias de clase media.  En un sistema reformado, el gobierno debiera seguir proveyendo apoyo sólido, explícito y dirigido para ayudar a asegurar el acceso a productos hipotecarios asequibles y sostenibles para los compradores de vivienda de primera vez de bajos recursos y a prestatarios en comunidades que históricamente han sido marginadas.  Reconocer que la vivienda de alquilar asequible también es una opción de vivienda importante para muchas familias, el gobierno debe ayudar a asegurar un mercado de financiamiento profundo y líquido para el desarrollo y la rehabilitación de viviendas multifamiliares. Como parte de este compromiso:

o   Un sistema de financiamiento inmobiliario reformado debe mantener abiertas las puertas de la oportunidad a todas las familias responsables garantizando la disponibilidad del crédito para las comunidades marginadas.   

o    El gobierno deberá seguir proporcionando préstamos directos o garantías/seguros de préstamos para ciertos prestatarios y comunidades marginadas a través de FHA, VA, y USDA.  Este apoyo dirigido se debe proporcionar con el pleno compromiso con la seguridad y la solidez de MMIF de FHA y con los esfuerzos en curso para fortalecer los programas de FHA. 

o   La reforma debe incluir una evaluación amplia y explícita de los valores respaldados por hipotecas y otros productos hipotecarios apropiados. Esta evaluación correrá por cuenta de las instituciones financieras y no los prestatarios y se usará para financiar el apoyo dirigido para proveer asistencia para la cuota inicial, la preservación o la construcción de vivienda para hogares de ingresos muy bajos u otras innovaciones que refuerzan los esfuerzos de las familias trabajadoras de bajos recursos para mejorar sus prospectos de lograr la propiedad de la vivienda sostenible o encontrar vivienda asequible.

o   El sistema de financiamiento de la vivienda también debe apoyar la liquidez y estabilidad del financiamiento de vivienda multifamiliar de alquiler a través de todos los ciclos económicos asegurando que el mercado financiero de los préstamos multifamiliares sea lo suficientemente sólido y flexible para poyar la construcción y la rehabilitación de todos los tipos de vivienda multifamiliar, incluyendo la vivienda de alquiler para hogares con ingresos en o debajo de la media del ingreso y hogares que han tenido que dejar el sector de vivienda unifamiliar en los últimos años.  El acceso a la vivienda de alquiler cerca de buenos puestos de trabajo y escuelas ayuda a edificar familias y comunidades más fuertes.

B.  Pasos intermedios para la transición a un nuevo sistema de financiación para la compra de una casa: Aunque la legislación bipartidista será crítica para la creación de un nuevo sistema de financiación para la compra de una casa, se pueden tomar pasos no legislativos desde ahora para facilitar una transición gradual al nuevo sistema y así facilitarle la rebaja de la transición a Fannie Mae y Freddie Mac, incluyendo:

1.       Continuar la agresiva y paulatina reducción de las cartera de inversiones de Fannie Mae y Freddie Mac en al menos un 15% por año. De esa manera se rebajan los valores de hipotecas riesgosas y títulos relacionados a un balance manejable para el 2018.

2.       Acelerar el proceso de reducción sistemáticamente de la exposición al riesgo de crédito directo del gobierno al traer capital privado ante la garantía de Fannie Mae y Freddie Mac. Actualmente, el gobierno toma un riesgo de crédito directo a más del 80% sobre todas las nuevas hipotecas que llegan a través de la Administración Federal de Vivienda (FHA por sus siglas en inglés), Asuntos de Veteranos (VA por sus siglas en inglés), Servicios de Vivienda Rural (USDA por sus siglas en inglés), y Fannie Mae y Freddie Mac.  Existen dos enfoques claves para rebajar el riesgo de pérdida de crédito con Fannie Mae y Freddie Mac: 1) un enfoque de mercados de capitales en la cual los inversionistas privados toman el riesgo de las primeras pérdidas de carteras (un "modelo de riesgo de un consorcio"); y 2) un enfoque de seguros en la cual las instituciones privadas y reguladas bien capitalizadas aseguran a una cartera de hipotecas en contra de incumplimiento y cobra las primas de seguros (un "modelo de seguro de hipotecas" o "MI").  Se debe utilizar el periodo de transición antes de que el congreso apruebe la legislación de manera general para seguir probando, agresivamente, estos enfoques y así rebajar el riesgo al gobierno y obtener conocimiento valioso sobre las maneras más eficaces de promover la vuelta del capital privado al sistema de financiación para la compra de una casa.

3.       Poner en orden de prioridad el desarrollo de una plataforma de infraestructura y garantía común que los representantes privados puedan nivelar. La Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA por sus siglas en inglés) ha dirigido a Fannie Mae y a Freddie Mac a seguir el trabajo importante del desarrollo de una infraestructura y garantía común.  Esta plataforma también puede facilitar las garantías de las compañías privadas proporcionando servicios esenciales y estándares que puedan ayudar a fomentar la competencia, proteger mejor a los consumidores, y aumentar- al inversionista la tranquilidad de invertir en seguridades garantizadas por hipotecas.

4.       Rebajar los límites de préstamos a la par con nuestros principios de reforma en la financiación para la compra de una casa y sobre los desarrollos del mercado.  El congreso ha aumentado el máximo de límites de préstamos para aquellas propiedades de familias aseguradas por el gobierno en respuesta a la crisis de crédito.  Para rebajar las huellas del gobierno en los próximos años, recomendamos que se le permita que los límites de préstamo de la FHA caigan a fines del 2013, como está previsto actualmente. Más allá de eso, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD por sus siglas en inglés) y la FHFA deben examinar muy de cerca el rebajar más los límites de préstamos a la par con el paso de la recuperación, utilizando sus autoridades existentes, desarrollando mercados, y los principios de la administración y plan de transición sobre la reforma de financiación para la compra de una casa.  Cualquier cambio debe tomar en cuenta las diferencias regionales en los precios de las casas, así como las variaciones regionales al paso de la recuperación sobre el tema de las propiedades.

5.       Fannie Mae y Freddie Mac deben gradualmente reducir su huella de propiedades rebajando la ayuda a propiedades costosas multifamiliares, explorando mientras tanto, las maneras de ayudar con las necesidades de hipotecas faltantes de propiedades multifamiliares más pequeñas y el tamaño de los préstamos.  Durante este período de transición, se debe conllevar más estudios para determinar cómo Fannie Mae y Freddie Mac pueden prestar mejor apoyo a préstamos valorados - desde $1-5 millones en propiedades multifamiliares más pequeñas, sobretodo porque estas propiedades muchas veces proveen un alquiler de la propiedad más asequible.

C.        Fortalecer la FHA para preservar el rol importante que toma al proveer acceso a crédito de hipotecas para muchas familias de la clase media, incluyendo aquellas que compran casa por primera vez: Es importante que el congreso mantenga el papel importante que tiene la FHA al proveer acceso a hipotecas para muchas de aquellas personas que compran casa por primera vez o para aquellas de bajos recursos que compran casa y comunidades históricamente marginadas, en un rango de ambientes económicos.  Se pueden tomar pasos para fortalecer el Fondo de Seguro Hipotecario Mutuo (MMIF en inglés) de la FHA  y la efectiva operación de la FHA manteniendo mientras tanto la capacidad que la FHA toma en su rol de intención.  La administración trabajará con el congreso para adoptar estas reformas adecuadamente modificadas.  Mientras tanto, la FHA utilizará sus autoridades administrativas para continuar modificando los programas donde sea necesario para abarcar los riesgos emergentes.  Así mismo continuará innovando sobre maneras a la par con los mandatos del congreso para servirle mejor a los prestatarios, tales como el nivelar la energía de ahorro de costo efectivo para que las hipotecas de la FHA sean más sostenibles y flexibles sobre el Regreso al Trabajo propuesto, asegurándole así a los prestatarios re-empleados  buen crédito y un fuerte y recién historial de pago y que no sean injustamente excluidos al acceso a los préstamos de la FHA.

HACIENDO DE LA DECISION FINANCIERA MÁS IMPORTANTE DE SUS VIDAS ALGO SIMPLE Y SEGURO

Para la mayoría de las familias de la clase media, el comprar una casa es la decisión financiera más importante que tomarán en toda su vida.  Desafortunadamente con la llegada de la crisis de embargo de hipotecas demasiados prestatarios fueron llevados a hipotecas inseguras o de ventajistas que las familias no podían pagar o entender, muchas veces con los siguientes resultados: formulario de hipotecas confusas, conflictos de interés en el proceso de préstamos, cobros ocultos, y productos complejos.  Por estas razones, el presidente Obama tomó pasos sin precedentes para fortalecer la protección al consumidor y asegurar que las hipotecas sean seguras, sostenibles y sencillas de entender.

El presidente luchó, y llevó a ley las protecciones al consumidor más fuerte en la historia con la Ley Dodd-Frank. La Ley Dodd-Frank creó la Oficina de Protección Financiera al Consumidor (CFPB en inglés) y le dio una tarea: la de proteger a las familias cuando las mismas tomen decisiones financieras. El primer vigilante del consumidor independiente - creado, la CFPB, protege a las familias de la clase media haciéndoles segura y sencilla el aplicar para un préstamo hipotecario con el conocimiento de que sea sostenible. Con este fin, la CFPB ha hecho lo siguiente:

·         Requieren que los prestamistas evalúen la capacidad de un prestatario para pagar el préstamo para que al convertirse en dueños puedan, de nuevo, ayudar a que las familias desarrollen riquezas a largo plazo.

·         Prohíben a los prestamistas a pagar bonos por hacer que los prestatarios se comprometan a préstamos más costosos.

·         Creado reglas para asegurar que los prestatarios entiendan sus préstamos actuales y reciban información oportuna y útil sobre sus pagos mensuales y cualquier cambio venidero sobre su préstamo.

·         Puso en pie protección adicional a aquellos prestatarios a quien se les ofrece hipotecas más altas en costo y más riesgosas.

·         Estableció una línea de ayuda para el consumidor que ha abarcado a más de 175.000 quejas y ayuda a mantener informado a la CFPB sobre nuevos problemas que las familias enfrentan para poder abarcar los nuevos desafíos.

Aún cuando estas medidas de protección al consumidor sin precedentes han tenido un gran impacto, más puede hacerse para proteger a familias de clase media. Por eso el Presidente apoya al CFPB en la finalización de sus formularios simplificados reveladores de préstamos hipotecarios. El Presidente ha hecho un llamado en busca de mejores reglamentos para estimular a los prestamistas a interesarse más por el éxito de los prestatarios, y ha manifestado claramente que cualquier sistema futuro de financiamiento de vivienda debe ofrecer condiciones paritarias a los bancos de la comunidad y las entidades financieras para que los prestatarios puedan trabajar con los prestamistas que más le favorecen.

•          Asegurar que todo posible prestatario reciba un simple y sencillo formulario de tres páginas con información sobre préstamos hipotecarios. El CFBP ha logrado un buen avance en la confección de formularios nuevos simplificados con información sobre préstamos hipotecarios que facilite a las familias la tarea de decidir al momento de adquirir una vivienda. El formulario requerido al cierre de la transacción debe ser breve y sencillo, evitar textos pequeños, y destacar los datos relevantes que todo posible comprador debe conocer antes de conseguir un préstamo hipotecario. Si estos objetivos se logran en un formulario de no más de tres páginas, la simplificación del trámite ayudará a millones de familias a tomar decisiones bien informadas acerca de la compra de una vivienda. El Presidente apoya sólidamente esta importante tarea y exhorta al CFPB a moverse con rapidez para completar dichos formularios.

•          Aumentar incentivos a los prestamistas para ofrecer préstamos y productos financieros de elevada calidad. Deben adoptarse y mejorarse los reglamentos para incentivar a los prestamistas hipotecarios a interesarse por el éxito de sus prestatarios.

o    Los prestamistas deben disponer de un proceso transparente para ayudar a los prestatarios a permanecer en sus hogares, constituyendo la mejor solución económica para la familia y para el prestamista.

o    El CFPB y otras entidades reguladoras deben ayudar con el seguimiento y la calificación de los resultados de quien origina y se ocupa del servicio del préstamo hipotecario, para incrementar su transparencia e imputabilidad. De igual manera, mejorando el acceso del prestatario a información sobre su prestamista.

·         Campo de juego nivelado para bancos de la comunidad y entidades financieras para que los prestatarios puedan trabajar con el prestamista que más les favorezca. Cualquier sistema de financiamiento de vivienda debe asegurar condiciones paritarias para prestamistas de menor tamaño. Los prestamistas de la comunidad suelen ser los mejores ubicados para ofrecer los óptimos productos y servicios hipotecarios a prestatarios locales. Estos bancos de la comunidad y las cooperativas de crédito deben gozar de iguales condiciones para competir en cualquier sistema futuro que asegure a los consumidores la mayor gama de opciones y poder trabajar con los prestamistas que más les convengan.

LA CONFIRMACION DE MEL WATT GARANTIZA SEGURIDAD Y LIDERAZGO DURANTE ESTA ETAPA CLAVE

·         Instando al Congreso a confirmar rápidamente al candidato del Presidente para el cargo de Director del FHFA, Mel Watt, y así acelerar aún más los esfuerzos hacia una reforma financiera inmobiliaria con sentido común: Nuestro sistema financiero hipotecario necesita de un Director del FHFA confirmado y permanente para lograr la eliminación de Fannie Mae y Freddie Mac en un itinerario responsable y una transición hacia un futuro sistema de financiamiento de vivienda seguro y confiable. En más de veinte años como miembro de los Comités de Servicios Financieros y Judicial de la Cámara de Representantes, Watt ha logrado acumular una sólida trayectoria luchando por contener a prestamistas hipotecarios engañosos, protegiendo al consumidor ante prácticas financieras abusivas, y trabajando con el partido opositor en procura de acuerdos comunes sobre temas de gran importancia. Por ese motivo, Demócratas y Republicanos que mejor lo conocen de su estado de Carolina del Norte, incluyendo al Senador Richard Burr, Erskine Bowles, y Hugh McColl, respaldan firmemente su nominación. Mel Watts es un miembro distinguido del Congreso, un abogado consumado y un candidato sumamente idóneo para dirigir al FHFA en estos tiempos difíciles. Confirmarlo en el cargo significa lograr seguridad y liderazgo en FHFA en momentos en que realiza la eliminación de Fannie Mae y Freddie Mac. Watt merece un voto decisivo.

LAS POLITICAS DEL PRESIDENTE AYUDARON A ESTABILIZAR UN MERCADO INMOBILIARIO EN PICADA

Cuando el Presidente Obama asumió el poder, nuestro mercado inmobiliario se hallaba en picada. Inmediatamente el Presidente adoptó medidas sin precedentes para estabilizar nuestro mercado inmobiliario y proteger a la clase media y, posteriormente, al producirse un embotellamiento en el Congreso, el Presidente adoptó una serie de medidas administrativas y ejecutivas para ayudar a sanear al mercado inmobiliario. Aún cuando falta por hacer, las importantes medidas del Presidente ayudaron a millones de familias a permanecer en sus hogares, ahorrar dinero con sus préstamos hipotecarios, y recuperar a sus comunidades.

•  Cuando el Presidente asumió el poder, los valores inmobiliarios estaban en picada y las ejecuciones hipotecarias en niveles sin precedentes:

            ▫  Los precios de las viviendas habían caído un 19% desde el año anterior, según una medición importante, la precipitación más pronunciada en precios inmobiliario de todos los tiempos.

            ▫  La construcción de nuevas viviendas había caído casi un 80% desde su punto máximo a un nivel por debajo de 500.000 unidades.

            ▫  La venta de viviendas nuevas y existentes se hallaba en cifras cercanas al nivel más bajo, inferior a 500.000 y 4.000.000, respectivamente.

            ▫ Millones de propietarios de viviendas afrontaban serias dificultades, con cerca de tres millones de prestatarios crónicamente morosos.

            ▫  Más de 100.000 empleos de la construcción se venían perdiendo cada mes, haciendo que el descenso en la construcción de viviendas residenciales ocasionara una baja del 1% en el PTB comparado con el año anterior.

•  La Administración tomó medidas inmediatas para estabilizar y sanar nuestro mercado de vivienda: Al cabo de un mes de asumir el poder, el Presidente lanzó una serie de iniciativas de vivienda para ayudar a millones de propietarios a permanecer en sus hogares o a transitar a opciones de vivienda sostenibles.

Esta ayuda se brindó por medio de una combinación de asistencia directa y estableciendo normas y modelos industriales importantes que llegaron a transformar la manera en que la industria respondió a la crisis.

            ▫  Las iniciativas de modificación de los préstamos hipotecarios hicieron que casi 7 millones de propietarios recibieran ayuda gubernamental o del sector privado – casi el doble de aquellos que fueron objeto de ejecuciones hipotecarias durante la Presidencia Obama. El Programa de Modificación de Vivienda A Bajo Costo (HAMP) le ha brindado ayuda a más de 1,2 millones de prestatarios mediante modificaciones a créditos fijos. Combinando 1,9 millones de intervenciones con propietarios por parte de la Administración Habitacional Federal (FHA) y los 3,7 millones que recibieron asistencia por medio de programas prestamistas privados copiados del modelo HAMP, casi 7 millones de propietarios han recibido algún tipo de asistencia.

            ▫  Programas de Acceso a una Vivienda Asequible (MHA) han ayudado también a cientos de miles de propietarios con viviendas valoradas por debajo de sus créditos hipotecarios a evitar ejecuciones hipotecarias, al permitirle vender sus hogares o rebajar sus cuotas o a eliminar los créditos hipotecarios de segundo grado.

            ▫  El Fondo para Más Afectados (HHF) ha comprometido $ 7,6 billones en recursos para los estados con el fin de costear programas a nivel local para ayudar a propietarios en dificultades en sus comunidades, ayudando a más de 100.000 prestatarios con programas que reducen el monto principal o les ayudan durante la transición de un empleo a otro.

            ▫  El Programa Estabilizador de Comunidades (NSP) de HUD ha asignado $ 7 billones a miles de comunidades y barrios para manejo de viviendas afectadas por ejecuciones hipotecarias o abandonadas por sus propietarios. Se estima que NSP respaldará a cerca de 90.000 empleos y el manejo de más de 100.000 propiedades – incluyendo aquellas con unidades para venta o alquiler a bajo costo – creando un efecto positivo en tales comunidades. Un 75% de las comunidades o barrios con inversiones concentradas de NSP han visto declinar el número de viviendas vacantes y el 72% han visto aumentar los precios de viviendas comparado con comunidades similarmente afectadas que no han recibido las inversiones de NSP.

            ▫  El Programa de Asistencia de Crédito Impositivo de HUD y el Programa de Intercambio de Crédito del Tesoro han protegido al mercado de viviendas de alquileres durante la crisis económica, asegurando el desarrollo continuado cuando los mercados crediticios se congelaron, y ahorrando millares de empleos de la construcción en comunidades de bajos ingresos.

            ▫  El Programa de Prevención de Carencia de Vivienda y de Recuperación Rápida de Vivienda aseguró que 1,3 millones de estadounidenses que carecían de vivienda o arriesgaban estarlo debido a la crisis financiera recuperaron rápidamente viviendas o recibieron ayuda para seguir bajo techo. Como resultado de HPRP y de inversiones en viviendas de alquiler a bajo costo, esta baja económica no acusó un incremento neto en el número de familias sin viviendas. Y para nuestros héroes regresando del frente de batalla, mediante sociedades creativas e intervenciones debidamente comprobadas, el VA y HUD han rebajado el número de veteranos carentes de vivienda en un 18% del 2010 al 2012.

            ▫  Como parte de la Ley Dodd-Frank, la Administración impulsó la creación de la Oficina de Protección Financiera al Consumidor (CFPB) para proteger mejor a los prestatarios. La CFPB está transformando el terreno de préstamos al consumidor y desarrollando nuevas e importantes normas y medidas protectoras para hacer de la compra de vivienda un proceso mucho más sencillo y seguro.

            ▫  HUD creó un Servicio de Asesoramiento sobre Viviendas y trabajó conjuntamente con asesores habitacionales aprobados por HUD para asistir a más de 9 millones de familias en la toma inteligente e informada de decisiones financieras.

·         En vista de que el Congreso no actuó, el Presidente hizo lo siguiente: Cuando el Congreso se estancó en cuanto a proporcionar ayuda adicional necesaria para ayudar a estabilizar y remediar la situación del mercado de la vivienda, la Administración tomó medidas administrativas y de cumplimiento adicionales.

o    Extendió el período mínimo de tiempo durante el cual los prestatarios desempleados pueden postergar los pagos de hipoteca, de 3 meses a 12 meses mientras que buscan trabajo.

o    Trabajó con los reguladores para expandir el refinanciamiento para  prestatarios con hipotecas superiores al valor de sus casas a través del Programa Asequible de Refinanciamiento de Casas (HARP), casi triplicando el número de familias que obtuvieron refinanciamientos de 400,000 en 2011 a 1.1 millones en 2012 y logrando un total de más de 2.6 millones para finales de mayo de 2013. 

o    Triplicó los incentivos para la reducción del principal en el programa de modificaciones de hipoteca HAMP   para ayudar a propietarios de casas con hipotecas superiores al valor de sus casas.  En meses recientes, aproximadamente el 70% de las modificaciones bajo el programa HAMP para prestatarios que reunían los requisitos necesarios incluyeron una reducción del principal.  Sólo el 1% de todas las modificaciones anteriores al programa HAMP incluían reducciones del principal.

o    Ayudó a familias responsables a capitalizar en los bajos intereses al refinanciar o comprar una casa, estabilizando los programas Fannie Mae y Freddie Mac y robusteciendo la Administración Federal de Vivienda (FHA).  La FHA por sí sola ha asegurado más de la mitad de los préstamos a compradores de vivienda que compran por primera vez durante el período de recuperación. 

o    Continuó ayudando a las agencias de financiamiento de viviendas estatales y locales a través del Programa de Emisión de Nuevos Bonos  (New Issue Bond Program) para extender crédito hipotecario asequible a más de 135,000 familias trabajadoras y facilitar el desarrollo y la rehabilitación de 40,000 unidades de alquiler de costo razonable.

o    Colaboró con 3,000 Centros Estadounidenses de Trabajo (American Job Centers) para proporcionar asesoramiento de vivienda a propietarios de casa desempleados a fin de ayudarlos a evitar la ejecución hipotecaria.

o    Colaboró con el programa de desarrollo urbano Trabajo de Vecinos para ayudar a propietarios de casa a llenar y presentar solicitudes de asistencia a través del programa Haciendo Hogar Asequible, que incluye el programa HAMP.

o    Negoció el Acuerdo Nacional de Gestión de Hipotecas con 49 Fiscales Generales para hacer responsables a los bancos y para ayudar a propietarios de vivienda que se encuentren en dificultades.  El acuerdo les ha proporcionado a 600,000 propietarios de vivienda más de 50 mil millones de dólares en asistencia prometida.

o    Colaboró con los estados para usar HFF para eliminar el deterioro urbano. Michigan proyecta usar 100 millones de dólares de su asignación de HHF existente para la demolición y la restauración de propiedades deterioradas, y la Administración también está trabajando con el estado de Ohio para implementar un plan similar.

o    El Departamento de Justicia (DOJ) ha presentado más de 1,600 casos de fraude hipotecario contra casi 3,000 demandados durante los tres últimos años fiscales, debido en parte a los esfuerzos del Grupo de Trabajo de Valores Respaldados por Hipotecas Residenciales (RMBS), una iniciativa conjunta federal y estatal bajo el equipo de trabajo del Presidente conocido como Grupo de Trabajo de Cumplimiento de Leyes contra el Fraude Financiero. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) y el Departamento de Justicia (DOJ, por sus siglas en inglés) también han buscado y obtenido acuerdos históricos bajo la Ley de Vivienda Equitativa que han colocado dinero en los bolsillos de familias que han sido víctimas de prácticas de préstamos injustas.  De hecho, el Departamento de Justicia consiguió más dinero para víctimas de discriminación en la vivienda durante el último año fiscal, más de 250 millones de dólares, que la ayuda monetaria obtenida durante los 23 años anteriores combinados.

·         Las políticas del Presidente están empezando a funcionar, y el mercado inmobiliario se está estabilizando: Con la ayuda de los programas de la Administración, los mercados de vivienda están  volviendo a la normalidad.  En el último año y medio, los precios han subido, los embargos hipotecarios y las ventas de alto riesgo han disminuido, las ventas sin alto riesgo han aumentado, y los trabajos de construcción se está recuperando.  Esto está ayudando a millones de familias a salir del hoyo y está poniendo el capital en el bolsillo de las familias.

o    Los precios de las viviendas se están elevando al ritmo más acelerado de los últimos siete años, más del 12 % durante el último año.   En los últimos 5 trimestres, los precios al alza ayudaron a 2.4 millones de familias a salir del hoyo. 

o    La construcción de viviendas está aumentando, resultando en un aumento en los trabajos de construcción.  La cantidad de casas que se están empezando a construir ha subido aproximadamente un 75% a partir del punto más bajo de 478,000 en abril de 2009, y a la vez, se va reponiendo el número de trabajos de construcción residencial.

o    Las ventas de viviendas actuales han subido a un 47.2%  desde su nivel más bajo durante la crisis y se están aproximando a la normalidad histórica de ~5.0 millones de unidades.

o    El capital que proviene de la compra de viviendas está aumentando nuevamente, con el valor líquido de los propietarios elevándose a $2.8 billones desde su nivel más bajo al inicio de 2009.  A su vez, esto ha contribuido a incrementar la actividad económica por medio del gasto de consumo, las inversiones de empresas pequeñas, y demás.

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