THE WHITE HOUSE

Oficina del Secretario de Prensa

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PARA PUBLICACIÓN INMEDIATA

1° de febrero, 2012

 

HOJA INFORMATIVA: Plan del Presidente Obama para ayudar a los dueños de casa que son responsables y remediar el mercado de la vivienda

En su discurso del Estado de la Unión, el Presidente Obama expuso un Plan específico para una América construida para que perdure, que exhorta a tomar medidas para ayudar a los prestatarios responsables y apoyar la recuperación del mercado de la vivienda.  Aunque el gobierno no puede arreglar el mercado de la vivienda por sí solo, el Presidente cree que los dueños de casa que son responsables no deben tener que sentarse a esperar a que el mercado toque fondo para obtener alivio cuando existen medidas accesibles que pueden hacer una diferencia significativa, incluyendo permitirles a dichos dueños de casa ahorrar miles de dólares al refinanciar a las bajas tasas de interés que tenemos en la actualidad.  Por eso es que el Presidente está presentando un plan que usa la amplia gama de herramientas disponibles para ayudar a los dueños de casa y apoyar a las familias de la clase media y la economía.

Aspectos clave del plan del Presidente

  • Refinanciamiento general para ayudar a los prestatarios responsables a ahorrar un promedio de $3,000 al año:El plan del Presidente les proveerá a los prestatarios que estén al día en sus pagos la oportunidad de refinanciar y aprovechar estas tasas de interés históricamente bajas, eliminando la burocracia que les impide ahorrar cientos de dólares mensuales y miles de dólares anuales.  Ese plan, cuyo costo se cubre con un cargo financiero de manera que no le agregue ni diez centavos al déficit, hará lo siguiente: 
  • Proveerles acceso al refinanciamiento a todos los prestatarios no relacionados con las GSE que estén al día en sus pagos y que satisfagan un conjunto de criterios sencillos.
  • Simplificar el proceso de refinanciamiento para todos los prestatarios de las GSE que estén al día en sus préstamos.
  • Ofrecerles a los prestatarios la oportunidad de reconstruir el valor líquido de la propiedad a través del refinanciamiento.
  • Declaración de Derechos de los dueños de casa:El Presidente está presentando un conjunto único de normas para cerciorarse de que tanto los prestatarios como los prestamistas se guíen por las mismas reglas, incluyendo:
  • Acceso a un formulario sencillo de revelaciones sobre la hipoteca, de manera que los prestatarios entiendan los préstamos que están adquiriendo.
  • Completa revelación de los cargos y las penalidades.
  • Lineamientos para impedir conflictos de intereses que resultan en que se perjudique a los dueños de casa.
  • Apoyo para mantener a las familias responsables en sus casas y libres de ejecuciones hipotecarias.
  • Protección a las familias contra las ejecuciones hipotecarias indebidas, incluyendo el derecho de apelación.
  • Primera venta piloto para convertir una propiedad bajo ejecución hipotecaria en una vivienda de alquiler para ayudar a estabilizar los barrios y aumentar los precios de las viviendas:El FHFA, conjuntamente con el Departamento del Tesoro y con HUD, está dando a conocer una venta piloto de propiedades bajo ejecución hipotecaria para su conversión en viviendas de alquiler.
  • Mover el mercado para proveer un año completo de indulgencia para los prestatarios que estén buscando trabajo: Siguiendo la pauta de la Administración, los bancos principales y las GSE ahora proveen hasta 12 meses de indulgencia a los prestatarios desempleados.
  • Inicio de una investigación conjunta sobre los abusos cometidos en la originación y el servicio de las hipotecas:Este esfuerzo pone en orden nuevos recursos para investigar la mala conducta que contribuyó a la crisis financiera bajo el liderazgo de los co-directores federales y estatales.
  • Rehabilitación de barrios y reducción de ejecuciones hipotecarias: En adición a los pasos descritos arriba, la Administración está expandiendo la elegibilidad a HAMP para reducir las ejecuciones hipotecarias adicionales, aumentar los incentivos para las modificaciones que ayudan a los prestatarios a reconstruir el valor líquido de la propiedad, y está proponiendo restablecer gente a empleos en la rehabilitación de barrios a través del proyecto “Rebuild”.
  1. Plan general de refinanciamiento

Millones de dueños de casa que están al día en sus hipotecas y que podrían beneficiarse de las bajas tasas de interés existentes actualmente encaran obstáculos sustanciales para refinanciar sin que sea culpa de ellos.  En algunos casos se rechaza a dueños de casa que tienen buen crédito e historiales de pago impecables simplemente porque sus hipotecas están sobrevaloradas.  En otros casos, se les rechaza porque los bancos se preocupan de que tengan que asumir las pérdidas, incluso cuando Fannie Mae o Freddie Mac garantizan esas nuevas hipotecas.  En fin, estos dueños de casas que son responsables están destinados a seguir pagando altas tasas de interés, que les cuestan miles de dólares anuales.

Para hacerle frente a este reto, el Presidente se reunió con los reguladores de la vivienda en el otoño para tomar medidas sin el Congreso, para hacer que millones de estadounidenses sean elegibles para las tasas más bajas de interés. Sin embargo, sigue habiendo millones de estadounidenses responsables que continúan encarando grandes obstáculos para obtener un refinanciamiento más sencillo y de bajo costo.  De manera que el Presidente ahora exhorta al Congreso a que les ofrezca las oportunidades de refinanciamiento a los prestatarios responsables que están al día en sus pagos.

Bajo la propuesta, los prestatarios que tienen préstamos asegurados por Fannie Mae o por Freddie Mac (es decir, préstamos asegurados por las GSE) tendrán acceso a un refinanciamiento más sencillo a través de las GSE. Los prestatarios que tienen préstamos estándares no relacionados con las GSE tendrán acceso a refinanciamiento a través de un nuevo programa manejado a través de la FHA. Para los prestatarios responsables, no habrá más obstáculos ni más excusas.

Los componentes clave del plan del Presidente incluyen:

  • Proveerles a los prestatarios no relacionados con las GSE acceso a un refinanciamiento simple y de bajo costo:El Presidente Obama está exhortando al Congreso a que apruebe legislación para establecer un programa de refinanciamiento simplificado.  El programa de refinanciamiento estará disponible a todos los prestatarios no relacionados con las GSE que tengan préstamos estándares (no jumbos) que se hayan mantenido al día con sus pagos de hipoteca. El programa se manejará a través de la FHA.

Criterios de elegibilidad simples y concretos: Todo prestatario que tenga un préstamo que no esté actualmente garantizado por las GSE puede calificar si satisface los siguientes criterios:

  • Está al día en su hipoteca:Se requiere que los prestatarios hayan estado al día en sus préstamos durante los últimos 6 meses y que no hayan dejado de hacer más de un pago durante los 6 meses anteriores.
  • Tiene una calificación mínima de crédito. Los prestatarios tienen que tener una calificación FICO de 580 para ser elegibles. Aproximadamente 9 de 10 prestatarios tienen una calificación de crédito adecuada para satisfacer ese requisito. 
  • Tiene un préstamo que no excede de los límites actuales de préstamo conforme de FHA en su área: Actualmente, los límites del FHA varían geográficamente según el precio medio de las casas del área, que está establecido en $271,050 en las áreas de costo más bajo y tan alto como $729,750 en las áreas de mayor costo
  • El préstamo que está refinanciando es para una residencia familiar individual ocupada por su dueño.  Esto garantiza que el programa se concentre en los dueños de casa que son responsables y quieren permanecer en sus casas.

Proceso de solicitud simplificado: Los prestatarios harán la solicitud mediante un proceso simplificado diseñado para que la refinanciación sea más sencilla y menos costosa, tanto para los prestatarios como para los prestamistas.  No se requerirá que los prestatarios presenten una nueva tasación ni declaración de impuestos.  Para determinar la elegibilidad del prestatario, el prestamista sólo tiene que confirmar que el prestatario está empleado.  (Incluso aquellos que no estén empleados pueden ser elegibles si satisfacen los demás requisitos y presentan un riesgo limitado de crédito. Sin embargo, el prestamista tendría que efectuar una suscripción completa de dichos prestatarios para determinar si son candidatos para el programa.)

Parámetros del programa para reducir el costo del programa: El plan del Presidente incluye medidas adicionales para reducir los costos del programa, incluyendo:

  • Establecer límites de la relación de préstamo a valor para esos préstamos. La Administración colaborará con el Congreso para establecer medidas de mitigación de riesgo que podrían incluir requerirles a los prestamistas interesados en refinanciar préstamos sumamente sobrevalorados (p.ej., que tengan una relación mayor de 140 de préstamo a valor) que reduzcan el saldo de dichos préstamos antes de que califiquen.  Esto reduciría el riesgo asociado con el programa y alivia la tensión del valor negativo de la propiedad para el prestatario.
  • Crear un fondo aparte para el nuevo programa simplificado de refinanciamiento. Esto ayudará a la FHA a rastrear y administrar mejor el riesgo implicado y garantizar que no tenga efecto en la operación del fondo existente de seguro mutuo de hipotecas (MMI, por sus siglas en inglés).

EJEMPLO: Cómo el refinanciamiento puede beneficiar a un prestatario que tenga un préstamo no relacionado con las GSE

  • Un prestatario tiene una hipoteca no relacionada con las GSE, obtenida en 2005 con una tasa del 6 por ciento y un saldo inicial de $300,000, lo que resulta en pagos mensuales de alrededor de $1,800.
  • El saldo pendiente actualmente es de alrededor de $272,000 y la casa del prestatario actualmente vale $225,000, lo que hace que el prestatario tenga una hipoteca sobrevalorada (con un índice de préstamo a valor de alrededor de 120%).
  • Aunque el prestatario ha estado pagando su hipoteca a tiempo, éste no puede refinanciar a las tasas históricamente bajas de hoy en día.
  • Bajo el plan legislativo del Presidente, el prestatario sería elegible para refinanciar a un préstamo de 30 años, a una tasa del 4.25%, lo que reduciría sus pagos mensuales en alrededor de $460 al mes.
  • El costo del plan de refinanciamiento se cubrirá por completo con una parte del cargo a las instituciones financieras más grandes: La Administración estima que el costo de su plan de refinanciamiento estará en el rango de entre $5 y $10 miles de millones, dependiendo de los parámetros exactos y la demanda.  Ese costo se compensará totalmente con una parte del cargo de responsabilidad por la crisis financiera propuesto por el Presidente, que les impone un cargo a las instituciones financieras más grandes en base a su tamaño y el nivel de riesgo de sus actividades, lo que garantiza que el programa no le agregue ni diez centavos al déficit.
  • Simplificación total del refinanciamiento para todos los prestatarios de las GSE: La Administración ha colaborado con la FHFA para simplificar el programa de refinanciamiento de las GSE para todos los prestatarios de las GSE que sean responsables y estén al día en sus pagos.  La FHFA ha logrado un gran progreso hasta la fecha, incluyendo la eliminación de la restricción que les impide acceso a refinanciamiento a los prestatarios cuyas hipotecas están sumamente sobrevaloradas, la reducción de los cargos asociados con el refinanciamiento, y la facilitación del acceso al refinanciamiento con costos de cierre más bajos.

Para incrementar el progreso logrado, la Administración exhorta al Congreso a que promulgue cambios adicionales que beneficien a los dueños de casa y ahorren el dinero de los contribuyentes mediante la reducción del número de incumplimientos en los préstamos de las GSE. Creemos que estos pasos están dentro de la autoridad existente de la FHFA. Sin embargo, hasta la fecha, las GSE no han tomado medidas, de manera que la Administración exhorta al Congreso a que haga lo que beneficia a los contribuyentes, mediante lo siguiente:

  1. Eliminar los costos de tasación para todos los prestatarios:Los prestatarios que viven en comunidades que no tienen una cantidad significativa de ventas recientes de casas normalmente tienen que obtener una tasación manual para determinar si son elegibles para refinanciar a un préstamo garantizado por la GSE, incluso bajo el programa HARP. Bajo la propuesta de la Administración, se les requeriría a las GSE que usaran contabilidad de ajuste al valor del mercado u otras alternativas a las tasaciones manuales para todo préstamo en el que no pueda determinarse la relación de préstamo a valor con el modelo de valuación automatizada de la GSE. Esto elimina un obstáculo significativo lo que redundará en reducciones de costo y de tiempo tanto para los prestatarios como para los prestamistas.
  1. Aumentar la competencia de manera que los prestatarios obtengan el mejor negocio posible:Actualmente, los prestamistas que quieren competir con el proveedor actual del préstamo de un prestatario para ofrecerle un negocio de refinanciamiento al prestatario continúan encarando obstáculos para participar en HARP. Esta falta de competencia significa precios más altos y términos menos favorable para el prestatario.  El plan legislativo del Presidente haría que las GSE tuviesen que requerir la misma suscripción simplificada para los nuevos proveedores de servicios que se exige para los proveedores actuales, lo que equipara las reglas y desata la competencia entre los bancos para obtener el negocio de los prestatarios.
  1. Extender el refinanciamiento simplificado a todos los prestatarios de las GSE: El plan del Presidente extendería a todos los prestatarios de las GSE esos pasos que simplifican el refinanciamiento para los dueños de casa. Aquellos que tengan un valor líquido significativo en sus viviendas y, por lo tanto, presenten un riesgo de crédito menor, deben beneficiarse completamente de toda la simplificación, incluyendo los cargos más bajos y el número menor de obstáculos. Esto permitirá que más prestatarios aprovechen un programa que provee acceso simplificado y de bajo costo a las bajas tasas de interés existentes actualmente y facilitará y automatizará el proceso de los proveedores de servicios para mercadear y promover este programa a todos los prestatarios de las GSE.
  • Ofrecerles a los prestatarios la oportunidad de reconstruir el valor líquido en sus casas mediante el refinanciamiento: Todos los prestatarios cuyas hipotecas están sobrevaloradas que decidan participar en HARP o en el programa de refinanciamiento a través de la FHA descrito arriba tendrán dos opciones: pueden aprovechar el beneficio de la tasa de interés menor que se traduce en pagos mensuales más bajos, o pueden aplicar esos ahorros a reconstruir el valor líquido en sus viviendas.  Esta última opción, cuando se combina con un término más corto del préstamo de 20 años, les ofrece a la mayoría de los prestatarios en esta situación la oportunidad de salir a flote en un período de cinco años o menos.

Para estimular a los prestatarios a tomar la decisión de reconstruir el valor líquido en sus viviendas, proponemos que la legislación estipule que las GSE y la FHA cubran los costos de cierre de los prestatarios que seleccionen esta opción, que es un beneficio de un promedio de alrededor de $3,000 por dueño de casa. Para ser elegible, todo participante en uno de los programas tiene que estar de acuerdo en refinanciar a un préstamo que tenga un término de no más de 20 años y cuyos pagos mensuales sean casi equivalentes a los que ellos efectúan bajo su préstamo actual.  Para aquellos que estén de acuerdo con esos términos, el prestamista recibirá el pago de todos los costos de cierre directamente de las GSE o de la FHA, dependiendo de la entidad en cuestión.  

 

EJEMPLO: Cómo puede la reconstrucción del valor líquido beneficiar a un prestatario

  • Un prestatario tiene una hipoteca de $214,000, a 30 años al 6.5 por ciento de interés, originada en 2006. Actualmente tiene un saldo pendiente de $200,000, pero la casa vale $160,000 (un índice de préstamo a valor de 125). El pago mensual de esa hipoteca es de $1,350.
  • Aunque este prestatario está pagando responsablemente su hipoteca todos los meses, no tiene acceso a refinanciamiento.
  • Con un refinanciamiento a un préstamo de 30 años, al 4.25 por ciento de interés, este prestatario reduciría su pago mensual en $370. Sin embargo, después de cinco años, el saldo de su hipoteca quedaría en $182,000.
  • Bajo el programa de reconstrucción del valor líquido, el prestatario podría refinanciar a una hipoteca de 20 años, al 3.75 por ciento, y comprometer su ahorro mensual a reducir el principal. Al cabo de cinco años, el saldo de su hipoteca habría bajado a $152,000, lo que logra que el prestatario salga a flote.
  • Si el prestatario toma esta opción, las GSE o la FHA también cubrirían sus costos de cierre, lo que potencialmente puede ahorrarle alrededor de $3,000.
  • Refinanciamiento simplificado para las áreas rurales del país:El Departamento de Agricultura, que respalda el financiamiento de hipotecas para miles de familias rurales anualmente, está tomando medidas para simplificar adicionalmente su programa de refinanciamiento de USDA-a-USDA. Dicho programa está diseñado para proveerles a aquellos que actualmente tienen préstamos asegurados por el Departamento de Agricultura un proceso simplificado de bajo costo para refinanciar a las bajas tasas de interés de hoy en día.  La Administración está dando a conocer que el Departamento de Agricultura simplificará adicionalmente este programa mediante la eliminación del requisito de una nueva tasación, un nuevo informe de crédito y otra documentación que normalmente se requiere en un refinanciamiento. Para ser elegible, el prestatario sólo tiene que demostrar que ha estado al día en sus pagos del préstamo.
  • Refinanciamiento simplificado para los prestatarios de FHA:Al igual que el Departamento de Agricultura, la Autoridad Federal de la Vivienda está tomando medidas para facilitarles a los prestatarios que tengan préstamos asegurados por su agencia obtener acceso a un refinanciamiento simplificado y de bajo costo.  El programa actual de refinanciamiento simplificado de FHA-a-FHA les permite a los prestatarios de FHA que estén al día en los pagos de su hipoteca refinanciar a un nuevo préstamo asegurado por FHA a las tasas más bajas de interés existentes actualmente, sin requerirles una nueva suscripción del préstamos, lo que les provee una manera sencilla de que los prestatarios reduzcan sus pagos de hipoteca. 

Sin embargo, algunos prestatarios que serían elegibles para un refinanciamiento de bajo costo a través de este programa están siendo rechazados por los prestamistas que se resisten a otorgar préstamos que puedan comprometer su situación como prestamistas aprobados por la FHA. Para solucionar este asunto, la FHA está eliminando esos préstamos de su “índice de comparación”, que es el proceso mediante el que se revisa el desempeño de esos prestamistas.  Esto les facilitará el acceso al programa a muchas más familias que tienen préstamos asegurados por la FHA.

  1. Declaración de derechos de los dueños de casa

La Administración cree que el sistema de servicio de hipotecas está sumamente desorganizado y que se beneficiaría de un solo conjunto de normas federales estrictas.  Según hemos aprendido durante estos últimos años, la nación no recibe los mejores servicios debido a la diversidad inconsistente de normas que existe actualmente, lo que hace que no se provea el apoyo necesario tanto a los dueños de casa como a los inversionistas.  La Administración cree que debe haber un solo conjunto de reglas al que deben adherirse tanto los prestatarios como los prestamistas. Un conjunto razonable de reglas les permitirá a los prestamistas ser transparentes en cuanto a las opciones existentes y les permitirá a los prestatarios cumplir sus responsabilidades para entender los términos de sus compromisos.

Por lo tanto, la Administración colaborará estrechamente con los reguladores, el Congreso y los grupos de interés para crear un conjunto más robusto e integral de reglas que les provean mejores servicios a los prestatarios, los inversionistas, y el mercado general de la vivienda. Dichas reglas estarán fundamentadas en el siguiente conjunto de principios básicos: 

  • Formularios de hipoteca sencillos y fáciles de entender: Todo potencial dueño de casa debe tener acceso a formularios claros y concretos que contribuyan a informarlos en lugar de confundirlos al efectuar la compra financiera que es la más impactante para la mayoría de las familias.  Para ayudar a cumplir este objetivo, la Oficina de protección financiera de los consumidores (CFPB, por sus siglas en inglés) está en proceso de desarrollar un formulario sencillo de revelaciones sobre las hipotecas para usarse en todos los préstamos para viviendas, que reemplace a los formularios complejos y traslapados que incluyen cláusulas ocultas y términos confusos que las familias no pueden comprender. 
  • Eliminación de cargos y penalidades ocultos: Los proveedores de servicios de hipotecas tienen que revelarles oportunamente y en lenguaje claro a los dueños de casa todos los cargos y penalidades identificados, y revelarles los cambios que ocurran antes de que éstos entren en vigor.
  • Eliminación de conflictos de intereses: Los proveedores de servicios de hipotecas y los inversionistas tienen que implementar normas que minimicen los conflictos de intereses y que faciliten la coordinación y la comunicación, incluyendo los casos en que haya varios inversionistas y tenedores de garantías subordinadas, de manera que no se obstaculicen los esfuerzos de mitigación para los prestatarios.
  • Ayuda para dueños de casa en riesgo:
  • Intervención temprana: Los proveedores de servicios de hipotecas tienen que hacer esfuerzos razonables para ponerse en contacto con todo dueño de casa que haya demostrado tener alguna dificultad o estén atrasados en su hipoteca y proveerle un conjunto general de opciones para ayudarlo a evitar la ejecución hipotecaria.  A todo dueño de casa en esa situación habrá de ofrecérsele un tiempo razonable para solicitar una modificación de su hipoteca.
  • Continuidad del contacto: Los proveedores de servicios de hipotecas tienen que proveerles a todos los dueños de casa que hayan solicitado ayuda o que se hayan atrasado en su hipoteca acceso a un empleado de servicio al consumidor que tenga 1) un registro completo de las comunicaciones anteriores con ese dueño de casa; 2) acceso a toda la documentación y los pagos remitidos por el dueño de casa; y 3) acceso a personal que tenga autoridad para tomar decisiones sobre las opciones de mitigación de pérdidas.
  • Tiempo y opciones para evitar la ejecución hipotecaria:Los proveedores de servicios de hipoteca no pueden iniciar una acción de ejecución hipotecaria salvo que ellos no puedan establecer contacto con el dueño de casa después de hacer los esfuerzos razonables, o que el dueño de casa haya demostrado una incapacidad o falta de interés obvia en buscar otras alternativas a la ejecución hipotecaria.  Toda acción de ejecución hipotecaria que ya se haya iniciado tiene que detenerse antes de una venta una vez que el proveedor de servicios de hipoteca haya recibido la documentación requerida y no puede reiniciarse salvo y hasta que el dueño de casa deje de llenar una solicitud para una modificación dentro de un período razonable, su solicitud para una modificación se haya rechazado o el dueño de casa deje de cumplir con los términos de la modificación obtenida.
  • Salvaguardas contra una ejecución hipotecaria indebida
    • Derecho de apelación: Los proveedores de servicios de hipoteca tienen que explicarles a todos los dueños de casa toda decisión de tomar medidas en base a que el dueño de casa no haya cumplido sus obligaciones de pago y proveerles una oportunidad razonable de apelar esa decisión en un proceso formal de revisión.
    • Certificación del proceso adecuado: Antes de una venta por ejecución hipotecaria, los proveedores de servicios de hipotecas tienen que certificar por escrito al abogado o fideicomisario de ejecución hipotecaria que se han considerado las alternativas adecuadas de mitigación de pérdidas y que el hecho de proceder a una venta por ejecución hipotecaria guarda consistencia con las leyes aplicables. Tiene que proveérsele al prestatario una copia de dicha certificación.

Cada una de las agencias del poder ejecutivo que supervisan o ejercen otra autoridad sobre las prácticas de prestación de servicios de hipotecas, es decir, la FHA, el Departamento de Agricultura, la Administración de Veteranos, y el Departamento de Tesorería, a través del programa HAMP, tomarán las medidas necesarias en los próximos meses para implementar reglas para sus programas que guarden consistencia con estas normas.

  1. Anuncio de la venta piloto inicial en la iniciativa de transición de propiedad en manos de empresas inmobiliarias (REO, por sus siglas en inglés) a viviendas de alquiler para estabilizar vecindarios y mejorar los precios de la vivienda

La presencia de viviendas abandonadas y embargadas en los vecindarios socava los precios de la vivienda y retrasa la recuperación del mercado de la vivienda. Como parte de la campaña de la Administración para cimentar una recuperación más sólida del mercado de la vivienda, el Departamento del Tesoro y el Departamento de la Vivienda y el Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) vienen colaborando con la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA, por sus siglas en inglés) para formular una estrategia de transición de las propiedades en poder de inmobiliarias a viviendas de alquiler. El reuso de las viviendas abandonadas y embargadas reducirá el inventario de las viviendas sin vender, contribuirá a la estabilización de los precios de las casas, respaldará vecindarios y facilitará viviendas de alquiler sostenible para las familias estadounidenses.

Hoy en día, la FHFA anunciará la primera venta piloto de importancia de las propiedades embargadas para su transformación a viviendas de alquiler. Este evento destaca el primero de una serie de pasos que la FHFA y la Administración adoptarán para desarrollar un programa nacional inteligente con el que se podrán administrar propiedades REO, se aliviará la presión que estas propiedades en crisis ejercen en las comunidades y en el mercado de la vivienda.

  1. Acción para influir el mercado a fin de otorgar un año completo de tolerancia para los prestatarios que buscan empleo

El verano pasado, la Administración anunció que iba a ampliar a un año entero el período mínimo de tolerancia que los prestatarios desempleados en los programas FHA y HAMP recibirían en sus hipotecas. El período mínimo anterior era de cuatro meses en FHA y de tres meses en HAMP. Este período de tolerancia permite que los prestatarios permanezcan en sus casas mientras buscan trabajo. De esta manera, estas familias tienen una mejor oportunidad de evitar el incumplimiento en el pago de sus hipotecas. Además, se reduce el número de viviendas embargadas, lo cual favorece al mercado de la vivienda. La ampliación de este período de tolerancia tiene un buen sentido económico puesto que se ha dilatado el tiempo requerido por el estadounidense desempleado promedio para hallar trabajo en el transcurso de la crisis de la vivienda: actualmente, casi el 60% de los estadounidenses desempleados siguen sin trabajo por más de cuatro meses.

Estas extensiones entraron en vigencia en octubre para los programas de HAMP y FHA. La Administración anuncia hoy que el mercado ha seguido nuestro ejemplo y ha concedido finalmente el tiempo que millones de familias necesitan para encontrar trabajo antes de incumplir el pago de sus hipotecas.

  • Período de tolerancia de 12 meses en el caso de hipotecas administradas por las empresas patrocinadas por el gobierno o GSE:tanto Fannie Mae como Freddie Mac han anunciado que las entidades crediticias que atienden el servicio de sus préstamos hipotecarios pueden otorgar hasta un año de tolerancia en el caso de prestatarios desempleados, en lugar de tres meses. Entre estas dos instituciones, Fannie y Freddie cubren casi la mitad del mercado. Así, esta medida sola ampliará el socorro disponible para un número considerable de propietarios desempleados en el país.
  • Principales entidades crediticias administradoras actúan para adoptar como primera alternativa el período de tolerancia de 12 meses:las principales entidades crediticias administradoras han seguido el ejemplo de la Administración para ampliar a un año el período de tolerancia a disposición de los propietarios desempleados. Wells Fargo y Bank of America, dos de los mayores bancos del país, comenzaron a ofrecer este período más prolongado a los clientes cuyas hipotecas administran. Estas entidades reconocen que esta medida no solo ayuda a estas familias en crisis sino que tiene buen sentido para ellos desde un punto de vista económico.
  • Una nueva norma para el sector: el sector está adoptando gradualmente, con estos pasos, la norma de otorgar un período de tolerancia de 12 meses para los desempleados que buscan trabajo. Se trata de un cambio significativo digno de destacar. Apenas unos cuantos meses atrás, los prestatarios desempleados ni tenían la más mínima oportunidad de encontrar trabajo sin tener que encarar la carga adicional de pagar la hipoteca mensual.
  1. Investigación conjunta en abusos del proceso de inicio y servicio de préstamos hipotecarios

El Departamento de Justicia, el Departamento de la Vivienda y el Desarrollo Urbano, la Comisión de Valores y Bolsas de Comercio y fiscales estatales han formado un grupo de trabajo sobre títulos bursátiles con respaldo hipotecario residencial subordinado a la Fuerza de Trabajo contra Fraudes Financieros del Presidente Obama. Este grupo de trabajo estará a cargo de investigar la conducta delictiva que contribuyó a la crisis financiera mediante la agrupación y venta de títulos bursátiles con respaldo hipotecario residencial. El Departamento de Justicia anunció que este grupo de trabajo consistirá en un mínimo de 55 fiscales de estado, analistas, agentes e investigadores de todo el país que se incorporarán a los recursos actuales a nivel estatal y federal que investigan casos semejantes de conducta delictiva bajo estas autoridades.

El grupo de trabajo funcionará bajo la copresidencia de funcionarios de alto rango del Departamento de Justicia y de la Comisión de Valores y Bolsas de Comercio (SEC, por sus siglas en inglés), entre otros, Lanny Breuer, Fiscal Asistente de la División de Actividad Criminal del Departamento de Justicia; Robert Khuzami, Director de Cumplimiento de la SEC; John Walsh, fiscal federal por el distrito de Colorado y Tony West, Fiscal Asistente de la División de Asuntos Civiles del Departamento de Justicia. Además, el grupo de trabajo funcionará bajo la copresidencia del Sr. Schneiderman, fiscal por el estado de Nueva York, quien encabezará el proyecto a nivel estatal. Y vienen participando, y seguirán participando, otros fiscales estatales.

  1. Poniendo gente a trabajar para rehabilitar casas, comercios y comunidades mediante el proyecto Rebuild (proyecto Reconstrucción)

De conformidad con una propuesta que el Presidente adelantó por primera vez en la Ley Para Trabajos Estadounidenses, el Presidente incluirá en su presupuesto una propuesta para invertir $15 mil millones en una campaña nacional para dar trabajo a obreros de la construcción en la rehabilitación y renovación de cientos de miles de viviendas y comercios abandonados y embargados. Basándose en planteos demostrados para estabilizar vecindarios que tienen altas concentraciones de propiedades embargadas (incluidas aquellas emprendidas mediante el Programa de Estabilización de Vecindarios), el Proyecto Reconstrucción aportará conocimientos expertos y capital del sector privado, se concentrará en mejoras en propiedades comerciales y residenciales y ampliará soluciones inmobiliarias innovadoras, como la compra de lotes a largo plazo.

Además, el presupuesto tendrá una partida de $1 mil millones en financiamiento obligatorio en 2013 para el Fondo Fiduciario de la Vivienda («Housing Trust Fund») a fin de financiar el desarrollo, la rehabilitación y conservación de casas asequibles para las familias de recursos sumamente bajos. Estos planteos no solo crearán trabajos en el sector de la construcción sino que también contribuirán a la reducción de delitos y de zonas urbanas deprimidas, y estabilizarán los precios de viviendas en las zonas más afectadas por la crisis de la vivienda.

  1. Ampliación de los criterios de elegibilidad del programa HAMP para reducir embargos adicionales y estabilizar vecindarios

Hasta la fecha, el Programa Hipotecario Asequible para la Vivienda (HAMP, por sus siglas en inglés) ha ayudado a más de 900,000 familias con la modificación permanente de sus préstamos hipotecarios. De esa manera, estas familias han logrado ahorrar alrededor de $500 mensuales como promedio. Gracias a los esfuerzos de los sectores público y privado, junto con las medidas adoptadas por la FHA y con las modificaciones del sector privado, más de 4.6 millones de estadounidenses han podido recibir asistencia para prevenir ejecuciones hipotecarias evitables. Con la extensión de un año del programa HAMP al 31 de diciembre de 2013, la Administración ampliará los criterios de elegibilidad para acceder al programa, de modo que pueda beneficiar a un mayor grupo de prestatarios en crisis. Ahora, los prestatarios adicionales tendrán la oportunidad de recibir asistencia de modificación hipotecaria, que otorga las mismas protecciones para propietarios y las mismas reglas claras de operación de las entidades administradoras de hipotecas ya establecidas por el programa HAMP. Estas pautas comprenden lo siguiente:

  • Asegurar la participación en el programa de los prestatarios que enfrentan dificultades económicas debido a endeudamiento superior al préstamo hipotecario: hasta la fecha, si la razón deuda/ingresos de la hipoteca con derecho privilegiado de ejecución hipotecaria se sitúa por debajo del 31%, el prestatario no puede participar en una modificación del programa HAMP. Aún así, muchos propietarios que tienen pagos de hipoteca primaria por debajo del umbral del 31% todavía tienen problemas para encarar la carga de otras deudas, como ejecuciones de segundas hipotecas y gastos médicos. Por lo tanto, vamos a ampliar el programa para asistir a aquellos que tienen dificultades para pagar esta deuda secundaria. Lo haremos con una oportunidad de evaluación alternativa, equipada con criterios flexibles para determinar la razón deuda/ingresos.
  • Prevención de ejecuciones hipotecarias adicionales para apoyar inquilinos y estabilizar vecindarios: también ampliaremos los criterios de elegibilidad con los que incluiremos propiedades ocupadas actualmente por inquilinos o casas cuyos propietarios tienen intención de alquilar. De esta manera, tanto los inquilinos como aquellos que alquilan sus propias casas recibirán socorro esencial, a la vez que estabilizaremos las comunidades con la reducción de sectores urbanos deprimidos y de propiedades embargadas. Las viviendas unifamiliares son una fuente importante de casas de alquiler asequible; la ejecución hipotecaria de las casas no ocupadas por sus propietarios tiene un efecto negativo desproporcionado en los inquilinos de ingresos bajos y moderados.
  1. Mayores incentivos para las modificaciones hipotecarias con el fin de reconstruir el valor neto inmobiliario de los prestatarios

En la actualidad, el programa HAMP da a las entidades administradoras de hipotecas la opción de otorgar al propietario la oportunidad de amortizar el saldo de la deuda si el monto de la hipoteca es mucho mayor que el valor de su vivienda. Con estas modificaciones de reducción de la deuda, baja el pago mensual de la hipoteca del prestatario y le permite recuperar el valor neto de su vivienda. Si bien las modificaciones de reducción de la deuda hipotecaria no resultan apropiadas en todos los casos, son una herramienta importante en la campaña global para asistir a los propietarios en el logro de hipotecas asequibles y sostenibles.La Administración hará lo siguiente para dar un mayor incentivo a los inversionistas a fin de que consideren o amplíen el uso de modificaciones de reducción de la deuda hipotecaria:

  • Triplicar los incentivos ofrecidos para fomentar la reducción de la deuda en el caso de prestatarios con hipotecas superiores al valor de la vivienda:hasta la fecha, la entidad crediticia administradora de un préstamo hipotecario con derecho a participar en el programa HAMP recibe entre 6 y 21 centavos por cada dólar para amortizar el capital del préstamo, según el grado de cambio de  la relación deuda/patrimonio inmobiliario. A fin de aumentar el capital que se amortiza, la Tesorería triplicará esos incentivos, de 18 a 63 centavos por cada dólar amortizado de la deuda.
  • Ofrecimiento de incentivos para la reducción del capital de hipotecas garantizadas o administradas por las empresas patrocinadas por el gobierno o GSE: los prestatarios participantes en el programa HAMP que tengan hipotecas garantizadas o administradas por Fannie Mae o por Freddie Mac no sacan actual ventaja de las modificaciones de reducción del capital de sus préstamos hipotecarios. A fin de alentar a las empresas patrocinadas por el gobierno a dar esta asistencia a los prestatarios con hipotecas superiores al valor de la vivienda, la Tesorería ha notificado a la FHFA, la entidad fiscalizadora de empresas GSE, que abonará incentivos de reducción del capital de deuda hipotecaria a Fannie Mae o a Freddie Mac si permiten que las entidades administradoras cancelen el capital de las hipotecas junto con una modificación del programa HAMP.

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